广东高州：积极有序推行商品房现房销售，实施阶段性购房补助

摘要： ...

据微信公众号“高州市不动产”9月12日消息，广东省茂名市高州市发布《高州市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，涉及土地款、购房贷款等。

文件提出，优化增加高品质住房供应。在符合规划要求的前提下，鼓励优化规划指标建设高品质、低密度住宅项目，对低容积率、高绿地率、环保节能、景观人性化、休闲系统化和生态兼容性强的项目予以政策支持。推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。积极有序推行商品房现房销售，鼓励房地产企业开发带装修销售商品房，推广应用菜单式、套餐式精装房订制。

实施阶段性购房补助。购买（以商品房网签合同备案时间为准）高州市范围内的新建商品住房（不含商业类），已完成契税缴纳的，每套房屋可按购房合同金额的千分之三申请领取购房补助（四舍五入至百位），可领取的购房补助最多为5000元。购房者凭相关资料向住建部门申领购房补助，住建部门审核通过后，向财政部门申请补助资金，并直接拨付到补贴对象的银行账号。购房补助所需资金由财政部门承担。

同时，高州市还将调整首套住房贷款利率和住房套数认定标准。实施阶段性取消本市首套商品住房商业性个人住房贷款利率下限政策。具体利率水平由商业银行与借款人自主协商确定。同时，优化个人住房商业贷款的住房套数认定标准。居民家庭住房套数，是以拟购房当地不动产登记机构查询的《不动产登记资料查询结果证明》显示的居民家庭各成员合计总商品住房套数进行核算，农村宅基地住房不计入住房套数。

《高州市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》原文如下：

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，依据《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发（2024）104号）以及《广东省人民政府办公厅关于印发<广东省进一步提振和扩大消费若干措施>的通知》（粤办函〔2023〕305号）有关要求，进一步促进我市房地产业高质量发展，特制定以下措施：

（一）优化出让价款支付方式。拍卖竞买保证金可按不低于出让起始价20%设置。合同约定分期缴纳的，全部出让价款缴纳的期限不得超过一年；带项目供地的，在拟定出让方案前，经政府集体决策确定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。出让价款首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，且应在土地出让合同签订后1个月内缴纳完毕。

受让人已缴纳50%出让价款，且已足额缴纳总出让价款对应的契税和印花税的，可将土地交付给受让人使用，受让人可凭出让合同、缴款票据、完税凭证、土地交付确认书办理开发报建（领取建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）；剩余50%的出让价款，受让人应按出让合同约定的缴款时间支付完毕（期间需要按支付第一期土地出让价款之日中国人民银行发布的贷款利率支付利息），并在付清剩余出让价款后方可办理不动产权登记及申请办理商品房预售许可证。如受让人逾期支付国有建设用地使用权出让价款导致出让合同解除的，由出让人按合同约定收回土地、没收合同定金，地上建筑物归出让人所有。（市自然资源局、市住建局）

（二）调整城市基础设施配套费的缴交。房地产开发企业办理施工报建手续且尚未缴纳城市基础设施配套费的，可在领取建设工程规划许可证时缴纳50%，在办理商品房预售许可证前缴纳剩余的50%。在办理商品房预售许可证时，房地产开发企业需提交已全额缴纳城市基础设施配套费的证明文件。（市自然资源局、市住建局、市财政局、市审计局）

（三）调整开竣工违约责任核算规则。新出让的房地产开发项目，开工、竣工违约金标准由每日千分之一调减为每日万分之一，竣工违约责任核算时，以逾期竣工建筑面积占总建筑面积比例核算违约金。已出让的房地产开发项目（以签订出让合同时间为准），自本措施印发之日起（含当日），开竣工违约金标准按本规则执行。因不可抗力导致项目不能按期开竣工的，可申请顺延开竣工时间。2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，超期一年以内的未开发的，企业承诺在2年内动工的，可经政府批准，签订补充协议，根据项目合理开发周期重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款。（市自然资源局）

（四）支持合作开发。各地要支持企业利用土地、资本和技术联合开发，充分发挥各自优势，合作共赢。支持企业依法通过兼并重组、引入第三方资金等方式处置闲置存量土地，推动项目建设和风险化解。企业以存量土地出资（入股），或引入投资方共同成立新公司的，经政府批准，自然资源主管部门可按照自愿、公平、不损害公共利益的原则，与原建设用地使用权人、新成立的公司依法签订协议，重新约定土地使用权期限，以新公司作为土地使用权人办理开发建设手续。根据相关规定，不动产登记机构办理相应登记手续。（适用范围：2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地）（市自然资源局）

（五）优化房地产开发项目建设方案技术经济指标计算规则若干规定。

1.优化住宅套内阳台比例规定

住宅建筑半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20%的，按其投影面积一半计算计容建筑面积；宿舍建筑半开敞空间水平投影面积之和不超过除阳台外户内建筑面积15%的，按其投影面积一半计算计容建筑面积；旅馆/酒店/公寓式办公建筑半开敞空间水平投影面积之和不超过本栋对应功能建筑面积10%的，按其投影面积一半计算计容建筑面积；其它商业/办公建筑半开敞空间水平投影面积之和不超过本栋对应功能建筑面积5%的，按其投影面积一半计算计容建筑面积；半开敞空间超过上述比例约定的按全面积计算容积率。

2.优化凸窗窗台与地面高差及进深规定

窗台与室内楼地面高差在 0.40 米以下且结构净高在 2.10米及以下，或窗台与室内楼地面高差在0.40米及以上且凸出外墙结构边线不大于0.8（1.0）米的凸（飘）窗（住宅进深不大于0.8米，商业办公、新型产业放宽至1.0米），可不计算计容建筑面积。建筑方案各层平面图应在每一个凸（飘）窗位置标注飘窗字样，且附凸（飘）窗大样图。

3.优化住宅和商业空调外机搁板最大进深尺寸规定

在建筑退让道路红线的范围内，离室外地面的净空高度不小于3.0米且凸出建筑外墙结构边线不大于2.0米的遮阳挡雨外挑物（包括悬挑雨篷、遮阳板、屋顶挑檐等），凸出建筑外墙结构边线不大于0.8米无围护结构的住宅建筑附属空调外挂机搁板（商业办公类、新型产业类建筑可放宽至1米），或凸出建筑外墙结构边线不大于0.6米且无围护结构的花池（与楼地板高差不大于0.5米）、结构板、挑廊和各类装饰性阳台、构架或联系梁等建筑外墙附属物，以及防坠雨棚不计算容积率建筑面积。

4.新增住宅建筑设备平台面积控制规定

住宅建筑需要分户设计用于放置集中空调室外机等的设备平台，建筑面积小于144平方米的户型，仅限设置一处，且水平投影面积不得超过3平方米；建筑面积大于等于144平方米但小于300平方米的户型，不得设置超过两处，且总水平投影面积不得超过5平方米；建筑面积大于等于300平方米的户型，不得设置超过两处，且总水平投影面积不得超过6平方米。此设备平台不计算容积率建筑面积。

5.新增空中花园设置规定

住宅项目可设置空中花园，应符合以下要求：

（1）每户只能设置一处空中花园，设置在建筑主体结构之外：外挑两个自然层高且不小于5.6米、无围护墙、无柱、覆土深度不低于0.5米，在符合结构安全和使用安全的前提下，空中花园外挑尺寸不小于2.4米且不大于6.0米，空中花园建筑面积比例不大于该户型套内建筑面积的40%，空中花园中的绿化面积不小于其水平投影60%，空中花园按其结构底板水平投影面积计算建筑面积，不计入容积率和产权面积。

（2）试点项目用地内部建筑间距按建筑主体外墙计算，试点项目用地内建筑对外退距按户属空中花园外挑边缘进行计算，同时应满足消防、安全的相关要求

（3）日照分析时应将户属空中花园一并建模，考虑其对自身及对周边建筑的日照影响。

（4）住宅建筑除空中花园外的半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积但不含空中花园投影面积）建筑面积的5%，其投影面积一半计算计容建筑面积。

（5）住宅建筑主体外墙尺寸应严格按照我市技术规定的面宽要求落实，因设置户属空中花园而导致建筑面宽超出技术规定要求的，可不受面宽限制。

（6）适用范围：本规定生效后，新出让土地项目或规划条件明确允许建设空中花园试点的项目。

以上若干规定只适用±0.00以上未建设的建筑和适用于容积率3.5及以下的房地产开发小区，不包括私人自建房。本规定未涉及的内容按国家、省和茂名市的有关规定执行。

6.优化容积率计算规则。自本措施发布之日起，新供地的住宅小区项目在规划条件中明确配建的公共配套设施，如中小学校、幼托、社区服务站、文化室、卫生站、养老设施、居委、警务室、生活垃圾收集处理设施、配电房、公共厕所等，可不计入容积率，但建成后应无偿移交属地。对于未办理工程规划许可的、规划条件未约定的，建筑物屋顶的梯屋、电梯机房（30平方米以下）、水箱间、人防报警间（15平方米以下）、通信基站机房（15平方米以下）、室外烟道不计容。（市自然资源局、市住建局）

（六）优化土地和建设用地规划调整流程并放宽控制要求。

1.简化规划调整流程。已取得规划工程许可未办理预售许可证的项目，在符合规划条件及相关规范、规定要求，仅对户型、区内道路、配套设施位置面积、立面效果、建筑材质、绿化小品、地下停车位等不涉及邻避公共设施的调整可不再进行批前规划公示，可直接办理建设工程规划许可证变更。

2.允许合理调整使用要求。对通过公开招拍挂出让方式取得的国有建设用地，允许合理调整使用要求。经组织论证更有利于土地利用、改善城市景观及完善配套设施，与周边环境相协调且符合文物等管控要求的，土地使用权人可申请调整建筑限高。调整建筑限高应当先行按照规划编制和审批的程序修改其依据的控制性详细划，重新拟定规划条件后，土地使用权人需要依照新的规划条件完善用地手续。

3.放宽规划控制要求。因受专项（消防、人防、供电）政策调整、市政道路建设或市政管网未完善等影响，建设工程出现部分区域不能按原批准方案计算绿化面积、车位不能按标准尺寸设置、排水管就近接入市政管网以及增设设施用房（消防、人防、供电）等情况，规划条件核实时，经公示无异议后，可仍按原批准方案核定绿化面积、车位数，并结合现状核实确认设施用房和排水管线连接情况。（市自然资源局、市住建局、市城管局、市发展和改革局、市供电局）

（七）优化项目分期管理，促进市场流通转让。

1.允许项目合理分期。经审定的建设工程设计方案未明确分期的，同一地块在办理建设工程规划许可时可分期申请审批，如同一建设期无法满足相应的配套设施需要，允许建设单位承诺在下一建设期必须完成相应配套设施（包括用电、消防、停车位设施）建设并达安全使用条件后，方能申请办理同一建设期的规划条件核实。对建设工程设计方案未进行分期且项目整体办理了建设工程规划许可的，未建部分可分期实施办理建设工程规划许可，分期原则是各期内均要满足自身相应的设施配套需要，且符合相关技术规定及规范要求。建设单位在确定施工单位后，可根据项目实际情况分阶段分区域申请办理施工许可，不能把整幢楼分拆为地上地下或按楼层申请办理施工许可。

2.规范分割宗地开发或转让。鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，经政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割案地转让给其他经营主体开发利用。（适用范围：2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地）

3.支持预告登记转让。进一步畅通土地要素高效流通渠道，支持闲置存量土地转让盘活利用。市自然资源主管部门对于项目投资额未达到25%的，可进行预告登记，保障受让人合法权益，在投资额达到法定条件后办理转让手续。（适用范围：2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地）（市自然资源局、市住建局）

（八）优化增加高品质住房供应。在符合规划要求的前提下，鼓励优化规划指标建设高品质、低密度住宅项目，对低容积率、高绿地率、环保节能、景观人性化、休闲系统化和生态兼容性强的项目予以政策支持。推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。积极有序推行商品房现房销售，鼓励房地产企业开发带装修销售商品房，推广应用菜单式、套餐式精装房订制。（市自然资源局、市住建局）

（九）调整首套住房贷款利率和住房套数认定标准。实施阶段性取消我市首套商品住房商业性个人住房贷款利率下限政策。具体利率水平由商业银行与借款人自主协商确定。同时，优化个人住房商业贷款的住房套数认定标准。居民家庭住房套数，是以拟购房当地不动产登记机构查询的《不动产登记资料查询结果证明》显示的居民家庭各成员合计总商品住房套数进行核算，农村宅基地住房不计入住房套数。（市自然资源局、市住建局、相关银行）

（十）实施阶段性购房补助。购买（以商品房网签合同备案时间为准）高州市范围内的新建商品住房（不含商业类），已完成契税缴纳的，每套房屋可按购房合同金额的千分之三申请领取购房补助（四舍五入至百位），可领取的购房补助最多为5000元。购房者凭相关资料向住建部门申领购房补助，住建部门审核通过后，向财政部门申请补助资金，并直接拨付到补贴对象的银行账号。购房补助所需资金由财政部门承担。（市财政局、市住建局）

（十一）切实解决业主子女入学问题。业主购买商品住房后，其直系子女可凭购房合同或契税缴纳凭证参照流动人员随迁子女条件由教育主管部门根据学校学位情况统筹安排入学。（市教育局、市税务局、市住建局）

（十二）加快推进项目周边配套设施建设和规范规划停车位管理。加快完善房地产项目周边市政公用设施建设，积极开展小区周边车辆乱停乱放专项整治行动，合理规划市政道路临时停车泊位。通过设置智能设备等方式对配套停车位按规划要求实行有效管理。（市公安局、市自然资源局、市住建局、市城管局）

（十三）规范市场秩序和提升行业服务效能。持续整治和规范房地产市场秩序，加大对房地产开发、房屋买卖等领域的检查力度，重点打击违规抵制公积金贷款购房、虚假宣传和逃避资金监管等违法违规行为。依法依规采取措施如警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等，并公开曝光。加强部门间沟通联动，定期收集房地产开发企业的问题和困难，强化融资协调工作，强化房地产在用电用水用气获得等方面的服务和管理，全流程协调解决房地产项目在融资、开发、建设过程中的痛点、堵点、难点问题，推动房地产行业健康有序发展。（市住建局、市市场监督管理局、市城管局、市财政局、市政务服务和数据管理局、市自然资源局、市发展和改革局、市税务局、市供电局、市水务局等）

本措施自发布之日起施行，自施行之日起试行1年。我市在本措施施行前出台的相关政策措施与本措施不一致的，以本措施为准。上级政府及其部门出台新的相关支持政策，按上级有关规定执行。