农商行降价卖房 加大闲置资产处置力度
摘要：
... 来源：中国经营报
本报记者 郭建杭 北京报道
今年以来，地方金融加快资产出手速度，多地农商行加大变现固定资产及抵债资产力度。
近期，秦农银行在西部产权交易所挂牌转让18套住宅房源，总价接近1400万元，因其较低的起拍价引发业内关注。类似的情况在多地区出现，陕西定边农商行也在近期推出了多套包括商业和住宅的房源；山东莱芜农商行在公众号中陆续推出多个房源，房源包括厂房、商铺、小产权房及少量大产权住宅。
《中国经营报》记者了解到，不同银行房产变现原因不同：部分农商行的房产是从信用社改制农商行之前对外投资后所遗留，以及中小银行及分支网点的合并裁撤造成原营业网点闲置，在“降本增效”“向非息资产要效益”的背景下，对外处置闲置资产；还有部分银行因贷款收回困难，经过法拍程序但拍卖失败后接收了抵债资产，被迫成为“房东”而对外处置抵债资产。在多种因素作用下，造成了多地银行批量卖房的现象。
综合农商行及银行房产拍卖人士观点可知，目前银行对外拍卖的房子普遍低于市场价20%到30%，但房屋状态各不相同，购买之前应实地勘查，位于当地核心区状态较好的大产权住宅属于优质资产，比较抢手。
闲置房产挂牌增多
秦农银行挂牌转让的住宅信息显示，18套房屋售价全部在64万元到111万元之间。记者了解到，秦农银行转让的18套住宅为银行自有固定资产，对比价格显示，价格最低的一套面积为130.91平方米的住宅，总价为60.65万元，单价低至4633元/平方米。从贝壳App中显示的同一小区同样面积的住宅价格可知，同样楼层、同样户型的房源，挂牌价为90万元，单价6875元/平方米，秦农银行挂牌转让价格低于小区挂牌价。
多地农商行和农信社亦有处置闲置资产的情况。公开信息显示，9月11日，黑龙江密山农商行在黑龙江联合产权交易所公开挂牌竞价多套住宅及商铺。房产来源主要为原营业场所办公用房，在原分理处营业网点裁撤合并后空置；东兰县农村信用合作联社在9月初通过阿里资产拍卖平台公开拍卖闲置资产，其拍卖原因是为进一步加强固定资产管理、优化资产配置而对自有优质资产进行公开拍卖。
普通投资者是否可以购买银行自有闲置房产？在购买此类房产时需注意哪些问题？以秦农银行此次挂牌转让的房产为例，西部产权交易所人士告诉记者：“此轮挂牌出售的房产都可单独出售，在购买之前建议用户认真阅读页面展示的注意事项，重点关注房屋的实际状态，以及是否有过户风险等问题。”
西部产权交易所展示的信息显示，秦农银行此次所挂牌的房源属于陕西信合（秦农银行前身）时期机构买来投资用房，购入时间较久。因农信系统在此前经历过信用社体制改革，部分农商行的闲置房产时间较久，产权情况复杂。
以秦农银行出售的西安市莲湖区建中巷5号玉祥阁3套房产为例，西部产权交易所人士告诉记者，西安市莲湖区建中巷5号玉祥阁3套房产证载权利人为个人，实际权利人为陕西秦农农村商业银行股份有限公司（由于2015年信用社体制改革，因多种原因暂未变更权属人名称），故本标的存在一定过户风险，如因此产生法律风险由交易双方各自承担。
某农商行人士告诉记者，农商行受信用社改制、区域商业环境变迁等因素影响，存在一定规模的闲置房产，其中大部分为营业网点用房，为提高资产使用效率，有效盘活闲置资产，很多农商行将自有物业对外出租或出售。农商行陆续出售闲置房产的背后原因之一是农村金融机构数量的减少以及银行网点的持续缩编。
随着农信系统改革不断深化，越来越多省市级农商行涌现。省市级农商行的建立也伴随着部分法人机构被吸收合并，而在合并吸收进程中，农村金融机构的数量也在不断缩减。9月4日，金融监管总局最新披露银行业金融机构法人名单显示，2024年上半年，农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行数量分别为1577家、23家、483家、1620家。对比2023年年末的数据可知，农商行、农信社、村镇银行数量分别减少30家、16家、16家，农村合作银行数量未变化。
网点数量的减少也较为明显，金融监管总局金融许可证信息查询系统不完全统计，2024年1—7月，全国已有1573家银行分支机构退出。
“捡漏”抵债资产
农商行不仅加快处置闲置资产，对于抵债资产的处置力度也在增强。
据记者不完全统计，黑龙江塔河农商行、黑龙江萝北农商行、贵州镇远农商行、莱芜农商行在近期持续拍卖抵债资产。部分抵债资产的房子拍卖价格较低，如黑龙江萝北农商行拍卖的部分房源显示，某面积101.44平方米的住宅，起拍价仅8.3万元；另一出售的7户房源面积在72平方米至89平方米之间，起拍价最低仅3.15万元。
对于购买抵债资产类住宅，阿里拍卖房产拍卖业务服务商对记者表示：“购买抵债资产与断供法拍房有较大区别：在过户方式上，抵债资产多数已经过户至银行名下，这一类属于优质的资产，过户方式与一般的二手房交易过户区别不大，而法拍房的产权在个人名下，债权在银行名下，过户是依据法院发出的裁定书进行过户；此外在价格上，抵债资产的价格多数也比较有吸引力。以陕西省某农商行拍卖的某套自有（接收抵债资产）房产为例，该房产一轮拍卖流拍后降价10%进行第二轮拍卖，第二轮拍卖结束后再次降价10%后由银行接收该资产，再次上线拍卖。”
实际上，对于意向购买者来说，抵债资产较法拍房的价格或更有优势，但从银行来看，往往是“被迫”接收抵债资产成为“房东”。
安徽省黄山市徽州区人民法院汪旭东在其金融类执行案件以物抵债难情况的调研报告中指出：“商业银行不良贷款清收不力问题日益突出，通过司法处置变现难度也日益加大。抵押资产经司法拍卖却无人竞买，以物抵债成为商业银行化解债权风险，避免、减少资产损失的重要手段。但是，选择通过以物抵债方式消化该类不良资产不能完全达到资金回笼目的，故商业银行普遍不愿意选择以物抵债的方式处置资产。”
农商行不得不加快闲置资产及抵债资产处置速度的背后原因与银行的盈利能力承压相关。
公开数据显示，2024年上半年，42家A股上市银行共实现净利润10914.54亿元，较上年同期的10874.36亿元，实现同比增长0.37%，增速放缓。
国家金融监督管理总局有关负责人在今年8月21日的国新办新闻发布会上公开表示：“贷款利率持续下降，净息差不断收窄以及服务收费下降是近年来中国商业银行净利润增速持续放缓的主要原因。”面对利润增长放缓的压力，近年来，商业银行通过多种方式内部挖潜、降本增效，维持银行的盈利水平处于合理区间，多家农商行提出“要向非息资产要效益”的目标。
甘肃省农信在2024年年初发动不良资产清收处置“百日攻坚”活动，辖内多家法人机构深入贯彻落实省农信联社抵债资产清收处置工作要求，紧盯清收处置目标，集中力量加快攻坚；陕西省农信联社也加大对风险资产的化解回收，辖内多家法人机构积极落实，如陕西柞水农商行官网信息显示，认真贯彻落实省联社工作总要求，按照资产风险处置化解“除冰行动”安排，全面摸清底数，积极制定处置方案，始终将抵债资产处置变现作为该行强化非信贷资产管理的重要抓手。
实际上，为进一步规范抵债资产的管理，避免和较少资产损失，提高不良资产清收效率，2023年就已有部分省份农商行启动对历年接收的抵债资产进行全面深入清理排查的工作，加快对抵债资产的快速变现。
