江西丰城：依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保商品房价格总体平稳
摘要：
... 据微信公众号“丰城发布”9月14日消息，江西省宜春市丰城市发布《关于持续促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（暂行）》，涉及公积金贷款、工抵房价格、以旧换新等方面。
文件提出，加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住建局会同法院加强对商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保我市商品房价格总体平稳。
同时，文件还要求，支持收购商品房去库存。在风险可控的基础上，用好保障性住房再贷款政策。支持和鼓励国有企业利用收购已建成存量商品住房作为保障房，其中90平方米以下的用于公租房，90至120平方米范围的用于配售型保障房。各机关、医院、中等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经市政府批准后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。
持续实行购房契税补贴。2024年6月1日至2024年12月31日期间，在本市城区范围内（具体范围为剑光、剑南、河洲、龙津洲四个街道及孙渡街道清丰山溪以北的城区范围内）购买新建商品房的（含非住宅，以购房合同网签备案时间为准，且在2025年 12月31日前缴清契税），可享受契税补贴政策。新建商品房契税补贴标准，以新建商品房买卖合同网签备案时间为准，且购房人在2025年12月31日前缴清契税（将原政策契税缴清时间由2025年6月30日延长至2025年12月31日），完成契税缴纳后，可享受财政给予50%契税补贴（最高不超过2万元，已享受城区棚户区和城中村改造户等优惠政策的商品房除外）。
鼓励企业按照市场化原则搭建面向全社会公开的在售商品房团购平台，团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房。各房地产企业自愿参加，对满足团购条件购房的（一次性购买5套及以上等），可在新建商品住房自主合理定价基础上再下降不超过10个点，团购优惠价格不计入商品备案价格跌幅比例范围。
丰城市还鼓励居民住房“以旧换新”。住建部门指导行业协会制定“以旧换新”活动方案，以“以旧换新”“买房送装修”为主题，支持房地产开发企业和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房地产开发企业直接购买，也可委托房地产经纪机构包销，活动从2024年5月1日持续到2025年12月31日。
《关于持续促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（暂行）》原文如下：
为贯彻落实党中央、国务院关于房地产相关工作的决策部署和省、宜春市的工作要求，加强房地产市场逆周期调节，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，现制定有关措施如下：
一、平稳有序去库存，多措并举消存量
1.持续实行购房契税补贴。继续落实2023年《关于进一步促进丰城市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中“继续实行购房补贴”，2024年6月1日至2024年12月31日期间，在本市城区范围内（具体范围为剑光、剑南、河洲、龙津洲四个街道及孙渡街道清丰山溪以北的城区范围内）购买新建商品房的（含非住宅，以购房合同网签备案时间为准，且在2025年 12月31日前缴清契税），可享受契税补贴政策。
新建商品房契税补贴标准，以新建商品房买卖合同网签备案时间为准，且购房人在2025年12月31日前缴清契税（将原政策契税缴清时间由2025年6月30日延长至2025年12月31日），完成契税缴纳后，可享受财政给予50%契税补贴（最高不超过2万元，已享受城区棚户区和城中村改造户等优惠政策的商品房除外）[责任单位：市财政局、市税务局、市住建局、市行政审批局、不动产登记中心]
2.支持团购在售商品住房。优化商品房价格指导机制，商品房项目根据市场自主合理定价。鼓励企业按照市场化原则搭建面向全社会公开的在售商品房团购平台，团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房。各房地产企业自愿参加，对满足团购条件购房的（一次性购买5套及以上等），可在新建商品住房自主合理定价基础上再下降不超过10个点，团购优惠价格不计入商品备案价格跌幅比例范围。[责任单位：市行政审批局、市住建局、市国资中心]
3.鼓励居民住房“以旧换新”。住建部门指导行业协会制定“以旧换新”活动方案，以“以旧换新”“买房送装修”为主题，支持房地产开发企业和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房地产开发企业直接购买，也可委托房地产经纪机构包销，活动从2024年5月1日持续到2025年12月31日。[责任单位：市住建局]
4.落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在宜春市范围内重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。税务部门对市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%时，及时下调存量房交易计税价格。支持税务部门适时调整土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。[责任单位：市税务局]
5.提高住房公积金支持力度。2024年8月1日至2027年7月31日期间，本市公积金缴存职工在本市范围内新购住房的，在办理购房提取后，仍可以申请住房公积金贷款，实现“既提又贷”。购房提取业务与公积金贷款业务必须同时申请办理，且购房提取金额与公积金贷款金额合计不得超过购房总价；住房公积金贷款缴纳担保保证金比例统一下调至2%。
多子女家庭的本市缴存职工（不含灵活就业缴存人员），符合租房提取住房公积金条件的，最高提取限额上浮20%。调整后，多子女家庭的本市缴存职工及配偶租房提取住房公积金上限为1920元/月。多子女家庭的本市缴存职工（不含灵活就业缴存人员），符合住房公积金贷款条件的，申请住房公积金贷款时最高贷款限额上浮20%。调整后，多子女家庭贷款最高贷款额度为双缴存职工96万元，单缴存职工72万元。
本市缴存职工新购丰城市范围内装配式住宅、星级绿色住宅等高品质住宅的，申请住房公积金贷款时最高贷款限额上浮20%。即贷款最高额度为双缴存职工96万元、单缴存职工72万元，但享受了多子女家庭、高层次人才住房公积金优惠政策的除外。[责任单位：丰城公积金]
6.调整购房贷款利率和首付比例。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。[责任单位：金融监管支局、人民银行、各商业银行]
7.优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以丰城市不动产登记中心查询的居民家庭在本地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。如果购房人拟在本市新购住房，而本市已有住房的，能提供七日内存量房转移登记不动产登记受理通知单的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。[责任单位：金融监管支局、人民银行、丰城公积金、不动产登记中心、各商业银行]
8.加快中心城区危旧房安置工作。对中心城区已摸底确认的D级危房，特别是存在严重安全隐患的预制楼板房屋加快开展征收拆迁工作，大力推行自主选择国有企业房源实物安置方式，实行“拆一还一，就近靠档，超面积找差”的原则，并向省房地产市场会商协调暨涉稳风险防范处置联席会议办公室报备，争取国开行和农发行金融支持。[责任单位：市住建局]
9.支持收购商品房去库存。在风险可控的基础上，用好保障性住房再贷款政策。支持和鼓励国有企业利用收购已建成存量商品住房作为保障房，其中90平方米以下的用于公租房，90至120平方米范围的用于配售型保障房。各机关、医院、中等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经市政府批准后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。[责任单位：市国资中心、市住建局]
10.优化调整学位准入政策。对购买新建商品住房的，在所在学区内学校有学位的情况下，允许购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同、契税缴纳凭证及适龄儿童、少年户口（或其法定监护人有效居住证）向新购商品住房所在地的九年义务教育学区（或接收片区）学校办理转（入）学。如学区内学校无空余学位，由教体局按照就近原则统筹安排。[责任单位：市教体局、市住建局、市公安局、市税务局]
二、稳步调整结构，科学优化增量
11.科学规划用地空间和开发强度。支持新增优质住房用地需求，将中心城区公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区，在详细规划编制中，灵活划分地块大小，合理确定开发强度上限，适应优质住房项目的中低开发强度、高品质开发建设需求，位于城市远郊地区的优质住房地块，容积率可调整为1.0-1.2，位于中心城区其他区域的，容积率可调整为1.2-2.0。对已编制详细规划的区域，在符合国土空间总体规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，允许按程序对详细规划进行修改调整，存量商业用地根据实际发展需要依法依规调整为优质住房用地，并补交相关规费。
依法依规合理调整商业服务业用途。除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中有关产业项目建设约定未履约，以及因企业自身原因造成土地闲置外，在符合国土空间规划、不突破公共服务设施和基础配套设施承载力、土地使用权人自愿和充分征求利害关系人意见的前提下，依法依规稳妥有序将商业服务业用途调整为居住用途或调整商住比例，优先用于保障性住房、保障性租赁住房建设。[责任单位：市自然资源局、市住建局]
12.合理调整规划条件。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系的基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。规划条件依法调整后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。[责任单位：市自然资源局、市财政局、市税务局]
13.优化规划约束条件和容积率计算规则。优化新建住宅小区停车设施配建标准和新能源汽车充电设施预留比例。根据《关于进一步加大丰城市高品质住房供给和规划建设若干措施》（丰府办发〔2024〕14号）要求配建，应将停车设施配建标准纳入地块规划条件。新建住宅停车位新能源汽车充电设施建成不低于10%，按100%预留建设安装条件（管线和桥架等设施建设至各车位），整体电力容量预留比例不低于30%（不再考虑负荷率配置）。
优化容积率计算规则。通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的住宅项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室）、开关站、开闭所，以及首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算。作为非围护结构公共空间的地面风雨连廊及非机动车棚，建筑面积不计入容积率和建筑密度。每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率；超出前述部分面积按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。未尽事宜，按现行有关要求执行。
调整阳台进深和建筑层高约束条件。在保证结构安全和户型各功能空间设计合理且住宅各类阳台（不含高度为两层及以上的悬挑阳台）水平投影面积之和不大于本层住宅建筑面积的25%的前提下，单个阳台进深不作控制要求，并按其水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积；面积比例超出上述规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。（有内凹阳台时，内凹部分进深不超出1.2米且水平投影面积不大于5平方米的，按其水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。有入户花园的，按阳台计算，需至少一面完全开敞，其结构底板面积不大于12平方米，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。）支持住宅设置高度为两层及以上的主景观休闲悬挑开敞阳台（至少有相连2条外侧的边不封闭，每户只能设一个），其水平投影面积之和不大于本层住宅建筑面积的25%的前提下，单个阳台进深不作控制要求，并按其水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积；面积比例超出上述规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。（此类阳台不得违规搭建和封闭。）住宅建筑标准层结构层高最低不小于3米，且最高不大于3.6米；当层高大于3.6米时，按该层水平投影面积的倍数（建筑层高的1/3倍）计算建筑面积和容积率。已批未开工建设的项目，允许按此规定依法依规对原设计方案进行调整。未尽事宜，按现行有关要求执行。[责任单位：市自然资源局、市住建局、市发改委、市供电公司]
14.鼓励开展高品质住宅试点。探索制定差异化的计算规则。经市住建局会同市自然资源局认定的商品住宅品质提升项目，相关要求可按《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》执行。[责任单位：市住建局、市自然资源局]
15.支持项目分期建设分期验收。在保障分期地块公共安全，公共基础设施、公共服务设施满足规范要求和未侵害他人合法权益的前提下，可编制分期规划，经批准分期发放《建设工程规划许可证》，同时分期办理《施工许可证》《商品房预售许可证》；在建项目根据建设单位或者个人书面申请，对已满足使用功能的单体工程可分批次开展规划核实，在房屋建筑工程质量、消防、人防等满足相关要求的前提下，可对项目开展分期竣工验收、分期交房。土地出让价款缴纳比例不低于50%后可在未办理《不动产权证》的情况下，按不高于已审定规划总平面方案中计容总建筑面积50%的比例，办理建设工程规划许可证（地下室不计容部分需同步报批）、建筑施工许可证等行政审批手续，相关容缺事项必须在办理商品房预售许可证之前补齐相关材料。[责任单位：市行政审批局、市自然资源局、市住建局、不动产登记中心、市发改委]
16.适当放宽分期开发。市自然资源局要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。在严格工程建设和资金使用监管的前提下，可依据经国土空间规划委员会审定的项目建筑规划设计方案，对部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的，经市政府批准，根据建筑面积占比对应的土地办理不动产登记手续，但应确保按照比例登记的宗地范围上的建设内容独立完整。[责任单位：市税务局、市财政局、市自然资源局、市住建局、不动产登记中心]
三、全力稳控市场，稳妥化解风险
17.调整土地竞买保证金缴纳比例。允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金。发文之日起至2025年12月31日期间，全市范围内公开出让的商服、住宅用地竞买保证金缴交比例为宗地起始价的30%；土地竞买人可以使用驻丰银行机构开具的不可撤销、见索即付式的保函，缴纳土地交易市场竞买保证金。[责任单位：市自然资源局、市税务局、市财政局、市住建局、金融监管支局、人民银行]
18.继续延长土地出让价款缴交时限。发文之日起至2025年12月31日期间，全市范围内成交的土地，自合同签订之日起1个月内缴纳出让价款的50%，剩余土地出让金缴纳期限可延长至1年。
剩余土地出让金缴纳期限确需延期一年以上的，可按规定经丰城市人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。[责任单位：市自然资源局、市税务局、市财政局、市住建局]
19.放宽房地产项目有关费用缴纳期限及方式。房地产开发项目应缴纳的城市基础设施配套费、水土保持补偿费等规费（人防费除外），房地产开发企业可以向代征部门申请延期缴纳，延期不超过6个月；为缓解办理了预售许可的房地产开发企业资金压力，住宅专项维修资金采取“一户一缴”的方式进行归集。房地产开发项目办理竣工验收备案手续前全部归集到位。[责任单位：市行政审批局、市住建局]
20.降低供水供电供气行业收费。水、电（含强弱电）、气专营单位要为房地产开发企业提供高效、快捷服务，按照《国务院办公厅转发国家发改委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见的通知》（国办函〔2020〕129号）要求，清理取消不合理收费，降低配套设施入户安装费用，合理调整使用标准，规范价格收费行为，降低房地产开发成本。在城镇规划建设用地范围内，供水供电供气供热企业的投资界面应延伸至用户建筑区划红线，除法律法规和相关政策另有规定外，不得由用户承担建筑区划红线外发生的任何费用。从用户建筑区划红线连接至公共管网发生的入网工程建设，由供水供电供气供热企业承担的部分，纳入企业经营成本；按规定由政府承担的部分，应及时拨款委托供水供电供气供热企业建设，或者由政府直接投资建设。[责任单位：市城管局、市发改委、市国资中心、市供电公司]
21.稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住建局会同法院加强对商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保我市商品房价格总体平稳。[责任单位：市人民法院、市住建局、市市监局]
22.全力推进保交房项目进入“白名单”。积极发挥房地产白名单融资协调机制，建立住房城乡建设、金融监管、银行机构等部门参加的定期会商机制，搭建政银企对接平台，帮助问题项目修复，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，对符合要求的项目“应贷尽贷”。[责任单位：金融监管支局、市住建局、丰城公积金、各商业银行]
23.坚决推进“存贷挂钩”机制。将住建领域各类资金（包括但不限于住房公积金、住宅专项维修资金、商品房预售监管资金、质量保修金等）倾斜存放至对融资协调机制支持力度大、“白名单”项目审批通过率高并入库项目多、实际放款金额高的银行金融机构。[责任单位：市住建局、丰城公积金、金融监管支局、各商业银行]
24.稳妥化解房企已办理金融机构抵押开发贷问题。以居住为目的的购房群众已支付全部购房款（含按揭），但房企存在未偿还抵押债务的，为购房群众办理不动产权证书的同时，依据办理预售许可证时开发企业与行政审批局的约定，按办证实际需求注销对应房屋的不动产抵押登记，未有约定的，由抵押权人出具书面同意抵押注销函，并按办证需求注销对应房屋的不动产（含土地、在建工程、房屋）抵押登记。
各商业银行要结合实际，将新发放商业按揭贷款保证金比例设定为不高于3%，提前释放存量贷款保证金支持保交房高风险项目建设。保交房工作专班要督促指导房企按照被注销抵押登记的不动产（含土地、在建工程、房屋）的市场价值，预售监管资金超过覆盖本项目建设资金部分可直接用于偿还开发贷款，或补充新的足值抵押物等方式，等额足值保障金融机构债权安全。[责任单位：市行政审批局、金融监管支局、人民银行、市人民法院、市司法局、市自然资源局、各商业银行]
25.加快解决存量商品住房登记历史遗留问题。落实城市政府主体责任，充分发挥工作专班机制的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地及在建工程被抵押、被查封以及房地产企业欠缴税费等原因导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，各部门补充完善相关手续，办理登记发证。
统筹推进工程建设项目审批制度、建设项目“多测合一”、压缩不动产登记办理时间、市政公用服务报装接入等改革事项，优化整合商品房预售、竣工验收备案、房屋交付使用、不动产登记办理等流程，稳步推进“交房即交证”。[责任单位：市自然资源局、市住建局、市行政审批局、市税务局、市人民法院、不动产登记中心、各商业银行]
