政治局会议深读｜首提“要促进房地产市场止跌回稳”，市场将迎哪些变化？

摘要： ...

据新华社，中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。

会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

首提“要促进房地产市场止跌回稳”

政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“要促进房地产市场止跌回稳”的表述是首次提出，是中央政治局对房地产市场行情做出的非常明确指示。此处的止跌，既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。观察7月份以来各地新房和二手房交易数据尤其是8月份数据，市场其实面临了新的压力。

上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大。去化周期为25.2个月，目前已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。同时，二手住宅市场方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年1-8月份该增速为正，且幅度较大为31%。同时价格方面，统计的全国70个大中城市房价指数方面，8月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大，分别为0.7%和5.7%。

严跃进认为，“止跌回稳”信号发出，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。这也意味着四季度各地或有非常持续的重磅加码政策，以更好促进房地产市场止跌回稳。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次首次在政治局会议中指出要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。

首提“商品房建设严控增量、提高质量”

政治局会议提出，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，严控增量是中央政治局会议中第一次提出，意味着供给过剩，同时也意味着新房要去库存，就是要各地严格控制新增供地和新房供应上市，以缓解库存压力，这是提振预期，促进短期止跌企稳的工具。目前，各地库存压力都比较大，新房在售库存周期在20个月左右，广义库存（开工未批售和未开工的用地）更大，且都是同质化供应。

严跃进也进一步指出，“提高质量”的提法是第一次，也意味着房地产建设的质量要求必须加码，这说明在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质的住房建设。

陈文静认为，整体而言，未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进，不能盲目扩大各类住房供给量，或将以住房的真实需求为基准；在存量上要优化存量，对现有的存量住房进行升级改造、改规划盘活利用等或是重要方向；进一步提高商品房建设质量，“好房子”建设或已经是基本要求，促进“好房子”建设的配套政策有望继续落地。

加大“白名单”项目贷款投放力度

政治局会议提出，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

广开首席产业研究院资深研究员马泓指出，会议强调“加大‘白名单’项目贷款投放力度”，意图在于推动商业银行扩大房企信贷规模。截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元人民币，支持400余万套住房如期交付。当前房地产市场风险主要是房企流动性风险。多年住房销售不佳导致房企经营收入持续下滑，房企市场化融资难度增加，整体房企资产负债率处于70%以上偏高水平，部分头部房企债务问题现隐忧，房企风险仍然令人担忧。这项措施的落地将有助于改善房企的流动性状况，控制相关风险。

在业内看来，后续白名单的贷款力度会进一步加大，盘活存量闲置土地，包括低效用地、出险房企未开发用地等的盘活力度也会强化。

住房支持政策将进一步发力，一线城市限购政策有望调整

政治局会议提出，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

马泓预计，四季度到明年年初，住房支持政策将进一步发力。当前国内绝大部分城市已经调整了原有的住房限制性政策，仅有一线和部分重点二线城市仍保有限购政策。预计下一个阶段，包括北京、上海在内的大城市仍有进一步调整限购住房政策的可能性，必要时可以有针对性地取消限制性购房政策。

对于存量房贷利率的调整，9月24日，国务院新闻办公室举行的新闻发布会就提及，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。业内预计，10月底会正式启动全国存量房贷普降的操作。

严跃进提到，近期的房地产发展新模式的工作要点来说，现房销售等工作会持续开展，同时在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面会持续发力，也是四季度各地工作试点可以积极关注的内容。

展望后市，马泓认为，房地产市场有望触及阶段性底部后筑底企稳。销售及房价跌幅有望边际收窄，房企偿债压力减轻，房地产企业流动性风险得以缓释，一线及部分重点二线城市土地市场可能先行边际回暖。保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”建设项目可能会加快项目建设落地，房地产投资趋势上可能先抑后稳。