摘要：
... 界面新闻记者 |
赶在十一假期之前，广州和深圳连夜发布了楼市放松政策，提振市场信心。
9月29日深夜，广州市人民政府办公厅发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》，其中指出，为回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。自此，广州成为第一个全面解除限购的一线城市。
随后，深圳也发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知深建字〔2024〕284号》，其中提到了放宽限购、取消限售、增值税免征年限“5改2”等楼市宽松政策。
在此之前，上海也出台了7条楼市新政，包括社保缴纳年限进一步减少、购房首付比例下调、调整增值税征免年限等多项举措优化房地产政策。
受此影响叠加近日房地产金融支持政策的出台，9月30日早间开盘后，A股房地产板块再次迎来集体大涨，金地集团、金融街、华侨城、绿地控股、阳光股份等十余股相继涨停。截至发稿，WIND房地产指数上涨7.73%，涨幅领跑A股。
港股内房股也表现强劲，截至发稿，佳兆业上涨32.61%，花样年控股涨36.49%，弘阳地产涨25%，融创中国、万科企业、龙光集团等多股涨超10%。
“政策放松已进入到空前宽松的阶段，具有非常强的信号意义，也为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件。我们认为，历史上最宽松的政策松绑窗口期开启，也意味着‘房地产牛市’行情正在逐渐开启”，上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示。
广州全面取消住房限购政策
在广州本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
在此之前，广州放开限购的范围，只针对全市120平以上户型以及黄埔、番禺、花都、从化、增城五个区域，限购人群仅留非户籍缴纳社保6个月即可享受户籍待遇。
而在9月27日，南沙刚官宣全区购买商品住房不再审核购房资格，限购区域仅剩下中心城区。
“在四个一线城市中，广州的城市能级、行政地位相对北京、上海和深圳要低一些，城市对资金、投资需求的吸引力，也弱于北上深，广州松绑限购的影响。所以，无论在预期上，还是舆论上，还是实际的效果显现上，都相比北上深要小一些”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出。
从限购退出的背景来看，近年来受地产下行困境影响，广州的房价跌幅也在逐年增大。
新房市场上，根据国家统计局数据，8月份广州一手房价格环比下降0.5%，跌幅虽然有所收窄，但仍延续了15个月的下跌趋势，同比下降了10.1%。
二手房市场上，从近年来的数据综合来看，2021、2022、2023、2024年1-8月，广州二手房价格指数均值分别为0.48%、0.05%、-0.44%、-1.16%，跌幅正在逐渐加大。
但是，2024年以来广州的调控政策松绑的力度却是几个一线城市中最大的，比如1月27日和5月28日相继松绑了限购限贷政策，利率也大幅度下行。
“这意味着，广州房价或量价已经进入到自我负反馈的循环下跌，即预期下跌自我实现以后，迎来了进一步下跌的预期”，李宇嘉表示。
此次广州全面退出购房限购，叠加近期“止跌企稳”的房地产新政，将对行业产生刺激作用，提振市场信心，预计10月份的商品房交易量将有一定提升，同时也为四季度楼市企稳打下了基础。
深圳取消限售，增值税免征年限“5改2”
相比广州，深圳此次的政策放松幅度虽然相对较小，但与此前相比，限贷、限购政策都有了大幅松动，同时也贯彻了国家近日所强调的“因城施策的限购调整”原则。新政具体来看：
1、优化了限购政策：深户家庭可在非松绑区购买2套，另外在松绑区再买一套；单身非松绑区1套+松绑区1套；非深户在非松绑区购买1套房需1年社保，松绑区不需要社保买1套，多孩家庭可参照首套购房政策多买一套。
2、住宅和公寓取消限售。
3、增值税征免年限由5年调整到2年。
4、首套房首付比例调整为1.5成，二套调整为2成（深汕合作区首套二套统一1.5成），多孩家庭买第二套执行首套贷款政策。
5、名下已有住房无按揭或只有一套按揭中的，再购房时贷款政策按二套算。
6、取消新房限价：商品住房和商务公寓取消限价。
其中，增值税“5改2”，是除了取消限购外市场呼声较高的新政，其能够在一定程度上能够减轻购房成本，同时也有利于促进部分业主以旧换新进行房产置换，提升二手房市场活跃度。
据乐有家研究中心测算，以深圳过户价500万房子举例，增值税调整后，可以节省近25万元的税费。
“此次新政取消了外地户籍在非核心区的购房限制政策，客观上会吸引更多人到深圳购房。而对于多孩家庭增加购房资格、增值税5改2等也落实了宽松的政策，对于激活潜在购房需求和降低税费成本等都具有积极的作用，也在很大程度上促进了买卖等环节的活跃”严跃进分析表示。
此外，从政策端来看，上海、广州、深圳三个一线城市的楼市新政，也贯彻了政治局9月26日会议的精神，即要回应群众关切，调整住房限购政策。
9月29日，住建部党组会议传达学习政治局会议精神再次强调，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。国家将调控自主权给到了地方，地方再因城施策调整限购政策。
“预计后续其他城市也将持续在政策调整优化方面发力，对于十一假期和四季度房地产政策的宽松具有非常好的导向。当期住建部的政策后，后续市场表现会更好，尤其是政策的支持力度会持续提高。应该说‘房地产牛市’已来，市场乐观情绪不断增加”，严跃进指出。
