辽宁营口：拟从明年起，对新挂牌土地、已供地未办施工许可项目全部现房销售

摘要： ...

9月29日，辽宁省营口市住房和城乡建设局发布《关于征集<营口市关于进一步推动房地产市场健康发展的指导意见>意见的公告》。文件提出，通过对营口市房地产市场防范化解风险和房地产项目“去库存”、“去烂尾”、“去存量土地”、“保交房”等工作进行总结，全面分析问题产生的原因，为杜绝类似情况再次发生。

提高参与土地“挂牌”的开发企业标准

自然资源部门在挂牌出让国有土地使用权时，明确因企业自身原因造成的闲置土地处置责任未履行完毕的房地产开发企业和该企业控股股东参与的其他房地产开发企业不得参与土地竞买，提出警示，防止土地闲置风险。土地成交后，竞得人在签订成交确认书前须签订不存在上述行为承诺书，如存在上述行为的则成交确认书作废，取消其竞得资格，占土地成交价款20%的定金不予退还，同时承担其他相关经济法律责任。

将对参与竞买人要求、竞买保证金额度等竞买人资格条件列入土地出让条件中，挂牌活动结束之后，由营口市土地储备中心对竞得人进行资格审查。对资格审查不合格的，取消其竞得资格，占土地成交价款20%的定金不予退还，同时承担其他相关经济法律责任。

对有意摘地企业的规模、产值、效益、产品、法人等情况进行全面了解，引进优质房企进驻开发。在土地出让方案中明确：必须在土地出让合同签订后１个月内一次性缴纳全部土地出让价款；同时可按照需求增加高品质建筑、产业引入、城市建设风貌、现房销售等涉及宗地建设品质要求，纳入土地出让条件，按照‘谁提出、谁把关’的原则验收由提出部门实施监管和验收，验收未通过的，由提出部门负责处置。从而实现科学精准规划，按时按序供地。

项目销售阶段：明年起，对新挂牌土地的项目、已供地未办理施工许可的项目，全部现房销售

文件提出，从2025年1月1日起，对新挂牌土地的项目、已供地未办理施工许可的项目，全部实行现房销售，即：项目工程竣工验收合格后进行销售；商品房现售按照《商品房销售管理办法》有关规定执行。对在2025年1月1日前已经取得施工许可、但未办理销（预）售许可的项目，在建项目全部楼宇主体封顶后，并全额缴纳城市基础设施配套费后方可办理销（预）售许可。商品房现售价格由当事人协商议定。

强化商品房预售资金监管。各级商品房预售资金监管部门加强对已办理预售许可、未达到竣工验收备案阶段的房地产项目预售资金进行全程监管，并严格落实《营口市商品房预售资金监管办法》，按照监管办法将全部预售资金纳入监管账户全程监管。各项目属地预售资金监管部门要对项目预售资金支付申请书进行严格审核，确保项目建设实际进展情况不滞后于申请支付节点，确保预售资金用于本项目建设。开发企业申请监管额度内预售资金的，除了提供必要材料外，还要提供申请资金支付给施工单位、材料供应商、水电气暖等配套工程参建单位的证明材料。

《营口市关于进一步推动房地产市场健康发展的指导意见（征求意见稿）》原文如下：

通过对我市房地产市场防范化解风险和房地产项目“去库存”、“去烂尾”、“去存量土地”、“保交房”等工作进行总结，全面分析问题产生的原因，为杜绝类似情况再次发生，规范房地产开发行为，推动我市房地产市场健康发展，结合我市实际，制定本指导意见。

一、土地供应阶段

（一）完善土地出让标准

在我市现行土地储备相关政策基础上，明确拟出让的新建项目用地必须为“净地”，即：无其他土地使用权人，无经济法律纠纷，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。土地出让前，需完成土地一级开发整理，满足“七通一平”标准，即：道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电讯通、燃气通、场地平整。县（市）区政府、园区管委会或相关土地储备机构函告项目用地已达到“净地”和“七通一平”标准的，市土地储备中心公告挂牌出让。

（二）编制土地年度出让计划

由市自然资源管理部门负责组织编制我市年度土地出让计划。在编制年度住宅用地供应计划时，各级自然资源主管部门要与当地住房建设主管部门加强协调，按照“以人定房，以房定地”的原则，依据当地住房发展年度计划确定的住房建设需求，科学合理编制当地住宅用地供应计划，推动“人、房、地、钱”联动。按照《辽宁省推进房地产去库存工作方案》要求，充分考虑各县（市）区商品房去化周期，去化周期在18个月-36个月，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让商品住宅用地面积上限；去化周期超过36个月以上，停止供地，同时下大力气盘活存量。根据当地建设保障性住房和商品住房的需求，及时调整土地供应节奏。

（三）提高参与土地“挂牌”的开发企业标准

１.自然资源部门在挂牌出让国有土地使用权时，明确因企业自身原因造成的闲置土地处置责任未履行完毕的房地产开发企业和该企业控股股东参与的其他房地产开发企业不得参与土地竞买，提出警示，防止土地闲置风险。土地成交后，竞得人在签订成交确认书前须签订不存在上述行为承诺书，如存在上述行为的则成交确认书作废，取消其竞得资格，占土地成交价款20%的定金不予退还，同时承担其他相关经济法律责任。

２.将对参与竞买人要求、竞买保证金额度等竞买人资格条件列入土地出让条件中，挂牌活动结束之后，由营口市土地储备中心对竞得人进行资格审查。对资格审查不合格的，取消其竞得资格，占土地成交价款20%的定金不予退还，同时承担其他相关经济法律责任。

3.对有意摘地企业的规模、产值、效益、产品、法人等情况进行全面了解，引进优质房企进驻开发。在土地出让方案中明确：必须在土地出让合同签订后１个月内一次性缴纳全部土地出让价款；同时可按照需求增加高品质建筑、产业引入、城市建设风貌、现房销售等涉及宗地建设品质要求，纳入土地出让条件，按照‘谁提出、谁把关’的原则验收由提出部门实施监管和验收，验收未通过的，由提出部门负责处置。从而实现科学精准规划，按时按序供地。

二、规划审核阶段

（一）提高项目规划审核标准

对于招商引资的房地产开发项目，招商部门除明确政府服务内容之外，还要对项目的开发前置条件和监管等内容进行约定，包括对拟开发项目的投资额度、投资强度、投资规模、投资方式、税收、社会稳定风险、市场前景等方面情况进行充分论证，科学研判项目的可行性和可操作性，实现精准招商。项目确定后，严格按照国土空间规划执行，项目实施过程中如无重大原因，不得进行规划调整；如必须调整，应按照规划调整程序进行调整。

（二）加强规划方案审查工作

自然资源部门应在房地产企业拿地前向其明确规划条件、用地界限（地界图）等。开发企业应当委托有相应资质的规划设计单位按照自然资源部门明确的规划条件、用地界线等编制项目规划方案（包括总平面图、管网综合图、临街效果图、夜景效果图等），并充分征求各配套管网专营公司意见评估地下管网（供水、供电、供热、供气、网络通讯等）承受能力，如管网不能满足新建项目使用要求，管网改造工作要与项目建设同步实施，土地出让价格应充分考虑管网改造成本。各类管网二级加压泵站、供暖换热站装置、供气调压装置以及供电等设施，原则上不能设置在地下，要在地面统筹规划位置。自然资源部门应当对项目规划方案进行审核，然后报市政府规划联审会联审，联审通过后严格执行。对于监管过程中因开发企业未按程序申报导致批后监管环节缺失并涉及未按照规划实施的，由城市管理执法部门依法处理。

三、配套管网工程施工图设计及审查阶段

在通过规划审批后，项目开发企业应当委托有相应设计资质的设计单位开展相关管网设计。开工之前，开发企业在规划审批后需要将项目管网配套工程施工图报送至供水、供电、供热、供气等专营公司进行施工图审核，由配套专营公司对施工图出具审核意见后报审图中心进行审查。

四、施工许可办理阶段

开发企业在办理施工许可前，需要全额缴纳基础设施配套费缴费，由属地政府财政非税收入征收机构或指定的专门机构负责征收工作。商业房地产项目开发企业在办理施工许可前，根据项目工程规划许可证面积，向属地征收单位一次性缴纳100%的配套费，征收单位出具配套费缴费凭证。

五、项目施工阶段

（一）强化对建设规划施工监管

房地产开发企业应按土地出让合同规定的规划方案和规定时限按期开工建设。对企业自身原因未按照规划设计进行施工的，由城市管理执法部门责令停止建设；对尚可采取改正措施，可以消除对规划实施影响的，责令开发企业‌限期改正，‌并处以罚款；对于无法采取改正措施消除影响的，‌限期拆除，‌不能拆除的，‌没收实物或者违法收入，‌并处以罚款。‌

（二）强化对开发企业用地监管

对企业自身原因导致土地闲置未开发的，满一年未满两年的，按照土地出让价款的20%依法征缴土地闲置费；未开发满两年的，自然资源主管部门应当依法无偿收回土地使用权”。

（三）强化对配套管网工程施工监管

在配套管网施工阶段，开发企业应选择具有相应资质的施工企业进行施工，同时供水、供电、供热、供气等专营公司应派专业人员对施工现场进行质量监督。

六、项目验收阶段

质量监督部门要在日常工作中加强对配套工程的监督管理，在验收阶段将配套工程纳入工程竣工验收备案一并管理。供水、供电、供热、供气等专营公司应派专业人员参与验收工作。待验收合格后，按照物业管理条例，将管网移交至专营公司进行运营，专营公司必须接收，并承担后续运营、维护和维修相关责任。不允许将未竣工项目投入使用，对于未验收项目，各专营公司不得提供供水、供电、供气、供暖等服务，属地监管部门要及时将线索移交城市管理执法部门。

七、项目销售阶段

从2025年1月1日起，对新挂牌土地的项目、已供地未办理施工许可的项目，全部实行现房销售，即：项目工程竣工验收合格后进行销售；商品房现售按照《商品房销售管理办法》有关规定执行。对在2025年1月1日前已经取得施工许可、但未办理销（预）售许可的项目，在建项目全部楼宇主体封顶后，并全额缴纳城市基础设施配套费后方可办理销（预）售许可。商品房现售价格由当事人协商议定。

（一）加强商品房销售监管

开发企业对商品房销售行为负总责，应在售楼现场明显位置公示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。销售现场的项目位置示意图、绿化效果图、沙盘均应与实际规划一致，不得超前规划、透支预期、过度渲染，有关房地产项目名称、位置、用途、规划布局、绿化景观、道路、停车位设置、周边区域环境、配套设施等内容应当真实准确。

项目属地房产管理部门应当会同属地市场监管部门根据投诉率较高、网络负面舆情较大的项目进行重点检查，对销售现场公示内容、宣传手册、展板、沙盘及样板房进行现场查验，对存在无证销售、虚假销售等违规销售行为进行查处。

（二）强化商品房预售资金监管

各级商品房预售资金监管部门加强对已办理预售许可、未达到竣工验收备案阶段的房地产项目预售资金进行全程监管，并严格落实《营口市商品房预售资金监管办法》，按照监管办法将全部预售资金纳入监管账户全程监管。各项目属地预售资金监管部门要对项目预售资金支付申请书进行严格审核，确保项目建设实际进展情况不滞后于申请支付节点，确保预售资金用于本项目建设。开发企业申请监管额度内预售资金的，除了提供必要材料外，还要提供申请资金支付给施工单位、材料供应商、水电气暖等配套工程参建单位的证明材料。

八、商品房交付及物业管理阶段

（一）物业公司选取

1.前期物业的确定

根据《营口市物业管理条例》规定，开发企业应当在取得商品房销售许可证前，依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。住宅前期物业服务企业应当通过招标投标的方式选聘，投标人少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的，经县（市）区物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘。开发企业与其选聘的物业服务企业应当依法签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当包括以下主要内容：

①物业基本情况；

②物业服务事项、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、委托代收费事项；

③各分类分项服务的标准；

④调整物业服务收费的约定；

⑤物业服务质量的评估方式；

⑥物业服务用房的面积和位置；

⑦共用部位、共用设施设备清册；

⑧利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算、分配和查询方式；

⑨违约责任及合同解除的条件；

⑩合同期限；

⑪与前期物业服务有关的其他事项。

开发企业应当自签订前期物业服务合同之日起三十日内，向物业所在地县（市）区物业主管部门备案。前期物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。

2.对于前期物业的更换

按照《辽宁省物业管理条例》规定，更换前期物业服务企业的，应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可更换。

3.物业公司行业信用管理

按照物业公司日常服务评价，动态更新物业公司行业信用管理评级，将信用评级与物业公司收费标准相关联。对于服务口碑好、信用评级高的物业管理公司，允许其提高物业管理费用收取标准；对于服务口碑差、信用评级低的物业管理公司，将其列入我市物业管理服务黑名单，予以通报，并取消其前期物业投标资格。

（二）加强交付管理

开发企业在商品住宅交付使用时，除向购房人出示竣工验收合格证明、商品房面积实测报告等相关证明资料外，还应对各项配套设施、停车位数量及布局、小区出入口设置等前期广告宣传内容明确公示，按商品房买卖合同约定程序办理交付手续。项目属地政府应鼓励业主在收房时聘请第三方专业人员对房屋进行验收。

（二）严格物业承接查验

房地产开发项目竣工验收后，施工单位和物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查检和移交。物业承接查验完成后，施工单位和物业服务企业应在属地政府及街道乡镇的监督下，做好物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权以及相关资料的移交，移交的资料向属地物业管理部门提供备份。

（三）加强物业服务管理

属地物业管理部门应当加强房地产开发项目业主入住后物业管理工作；属地街道办事处（乡镇政府）应按照相关管理文件对行政区域内的物业小区成立业主大会进行指导，并对选举产生的业主委员会开展的工作进行监督。

对已确定前期物业的项目，物业公司有义务对业主反映的房屋问题进行收集并代表业主集中向开发企业及施工单位进行沟通。

在项目物业服务运营期间，物业管理公司对项目内消防设施及救援设施具有管理义务。

（四）明确项目交付后不动产登记办理模式

开发企业应在合同约定时间内协助业主办理不动产权登记,不动产登记机构严格按照国家不动产登记有关规定，在规定时限内为购房人办理不动产权登记，不得随意扩大登记申请材料的种类和范围。

（五）装饰装修管理

按照住房和城乡建设部《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》，实施房屋室内装饰装修前应告知物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称管理单位），办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。对于物业服务企业未按规定告知禁止行为和注意事项、未按规定巡查检查、制止和报告的，视情节严重程度依法依规给予警告、罚款、吊销营业执照等处罚，并记入企业信用档案，对负有责任的相关从业人员依法处罚。街道办事处要加强装饰装修活动的监督检查，充分发动群众监督装饰装修活动，畅通投诉渠道，及时受理群众、物业服务企业等相关报告或投诉。城市综合行政执法部门对群众和单位投诉、报告的装饰装修违法违规行为，属于本部门职责范围的，要依法予以查处。对阻碍执法、拒不配合执法及拒绝恢复变动建筑主体和承重结构等情况，应及时联络属地公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚。

（六）小区公共区域管理权责

物业公司对被服务的小区内消防设施及公共区域内的安全负有管理责任，应及时做好管理及维护相关工作。各县（市）区物业管理部门加强对辖区内住宅小区公共区域进行巡检巡查、监督指导物业企业严格落实相关文件要求。市级物业管理部门对各县（市）区物业管理部门的日常工作负有监管责任。

九、信访及违法违规处置

（一）明确承担属地主体责任，制定信访工作处置方案。

属地政府牵头制定房地产开发建设领域信访投诉处置工作方案，根据相关制度、法律，明确处置责任主体、处置办法、督查办法、考核办法，从而推动房地产领域信访投诉问题有效化解。房地产开发企业对其开发项目产生的信访问题承担实际解决主体责任；项目建筑施工企业承担质量信访具体责任。

（二）严肃查处开发企业违法违规行为

开发企业必须严格按照规划联审会审核的方案进行建设，不得违反规划进行建设；开发企业不得违反现售条件，不得将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用，不得提前销售或变相提前销售。属地房产管理部门、自然资源部门、城市管理执法部门按照职责分工，加强事中事后监管，依法依规严格查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

责任单位：市综合执法局、市自然资源局、市住建局、市公安局、市营商环境局、各县（市）区政府、园区管委会。

通过制定本指导意见，目的是强化对房地产市场日常管理，实现选择好企业，建设好房子，提升房屋和土地价值，推动城市向高品质、高质量发展，推动形成与我市国民经济总体水平相适应的房地产发展新格局。各相关单位及工作人员在房地产开发建设项目全过程管理工作中要认真履职，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，公民、法人和其他组织发现其存在不依法履职等行为的，可以向监察机关或上一级主管部门举报、投诉。